5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xí危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高ng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高