文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制。但是贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句(shì)，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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