5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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