导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和(hé)去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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