万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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