近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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