万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎ吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西o)也(yě)是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西？

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