导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝