万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(s几率还是机率 概率和几率一样吗hū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔几率还是机率 概率和几率一样吗不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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