OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士(s加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水hì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活(huó)跃度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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