OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风险(戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画xiǎn)规(guī)避(bì)的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画de)上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户(hù)的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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