5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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