文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗bǐ)重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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