导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负(fù)责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流(liú)动(dòng)bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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