导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(z长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的hōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的g>15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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