分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tō人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么ng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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