近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公(g浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市ōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时(浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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