5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(z大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年hí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(d大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年ì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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