近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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