近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dà农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的o)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的主(zhǔ)要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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