“现(xiàn)在的房地产很(hěn)难再出现像(xiàng)过去十年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表示(shì)，房地产行业分化(huà)的愈加明显，让(ràng)机(jī)构(gòu)和投资(zī)者(zhě)的关注度从(cóng)板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还(hái)是估值，房地产都(dōu)已(yǐ)经双杀(shā)到(dào)了最底部(bù)，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常(cháng)小心，避免选了(le)半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三(sān)个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房(fáng)地产(chǎn)的开发(fā)资金来源，可以发现，其(qí)实(shí)银行的(de)信贷倾(qīng)向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所(suǒ)以整个行业(yè)出现了(le)一(yī)个很明(míng)显的分化，无(wú)论是在销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个(gè)方(fāng)面都非常明显。现在(zài)有国资(zī)背景(jǐng)的房企在资本市(shì)场表现相对较好，但没(méi)有国(guó)资背(bèi)景的民营房企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产(chǎn)行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的(de)赢(yíng)家”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企(qǐ)业(yè)的(de)成本优势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是它(tā)的净(jìng)借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利(lì)润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的(de)；融资成本是否是(shì)行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业(yè)内(nèi)最(zuì)低(dī)的；这些都是我们(men)看重的一家房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在(zài)国(guó)央企中，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例(lì)，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了(le)“三(sān)道红线”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健特色(sè)的国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称得上完全健康的(de)仍(réng)是少数。而更加值得注意的(de)是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房企储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩(kuò)张拿地(dì)节奏(zòu)也(yě)有可能让(ràng)房企重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企(qǐ)进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷(dài)比例都维(wéi)持(chí)在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家房企明(míng)显感觉(jué)到机(jī)会来(lái)了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净(jìng)负债(zhài)率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时(shí)，该房企(qǐ)新购入地(dì)块也实(shí)现(xiàn)了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一(yī)线(xiàn)城市，另(lìng)外一半也主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速(sù)度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到机会时(shí)要出手，但(dàn)出(chū)手的章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太(tài)快(kuài)，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能(néng)会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来(lái)衡(héng)量一(yī)家(jiā)房(fáng)企的扩(kuò)张速度(dù)是否激进？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率(lǜ)水平，在我看来(lái)，这(zhè)个比例如果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏速度并没有那么(me)快，所以要规(guī)避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积(jī)极的房(fáng)企梳理发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)交(jiāo)地产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利(lì)发(fā)展等(děng)房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都(dōu)在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是(shì)，华(huá)润置地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的(de)拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)个(gè)别民营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们(men)是以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这(zhè)样，国央企自然(rán)而然就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国(guó)央企，但(dàn)这也并不(bù)意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房企同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工(gōng)商银行(xíng)股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的(de)受青睐，和其自身的基(jī)本面表现存(cún)在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路(lù)”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土房企(qǐ)的(de)滨江(jiāng)集团(tuán)仍是表现(xiàn)出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现(xiàn)了(le)较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归(guī)母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布(bù)的2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭(háng)州的(de)战略布(bù)局关系(xì)密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地(dì)区的营(yíng)收(shōu)比重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居(jū)杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团的(de)房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值(zhí)得(dé)注意的是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团股价翻了(le)超一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多(duō)家机构(gòu)的集中调研。滨(bīn)江集团发布公(gōng)告表示(shì)，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移(yí)至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端(duān)息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的(de)家(jiā)装(zhuāng)家(jiā)居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有的(de)住房规(guī)模越来(lái)越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需(xū)求也(yě)会越来越多。美(měi)国过去(qù)的数(shù)据(jù)充分说明了这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地(dì)产产业链，我们相对(duì)看好(hǎo)和内(nèi)装相关的行业，例如(rú)消(xiāo)费(fèi)建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛道的(de)公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特(tè)别(bié)是前(qián)者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第(dì)一季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓(cāng)股的天下(xià)，彼时包(bāo)括公募(mù)的(de)中欧价(jià)值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧(ōu)的两只基金都是(shì)价(jià)值(zhí)派基金经(jīng)理曹名(míng)长在管的产品，首(shǒu)季(jì)其同(tóng)时重仓的(de)房地产产业链(liàn)股票还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居(jū)板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露出(chū)曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中年(nián)内表现最好的是(shì)志邦(bāng)家居(jū)。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上(shàng)涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是归母净利润(rùn)，公司都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广(guǎng)发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季(jì)报中他管(guǎn)理的广发策(cè)略优(yōu)选和广发(f地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码ā)安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦家居(jū)十大流(liú)通(tōng)股股东中仅(jǐn)有的(de)两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是，他似乎对(duì)于(yú)定制家居(jū)类标的情(qíng)有独钟，在另一(yī)家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除(chú)去家(jiā)居(jū)家(jiā)纺外，下(xià)游的(de)物业股也(yě)越来越被机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分(fēn)析(xī)：“物业(yè)服务不是一(yī)个高毛(máo)利(lì)的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我(wǒ)选公司还(hái)是希望(wàng)挣的(de)是市场化应该挣的钱(q地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码ián)，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿(lǜ)城服务为例，它(tā)在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是(shì)比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动(dòng)的(de)大(dà)部分项目(mù)到(dào)期之后，经过两三轮(lún)合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很(hěn)少，因(yīn)为物业(yè)公(gōng)司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱(qián)的(de)，后(hòu)面因为保(bǎo)安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能(néng)做到提价难度(dù)是非常(cháng)大的。但(dàn)是该公(gōng)司能在业内做(zuò)到到期之后提价率比(bǐ)较高(gāo)，这跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码