近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收(安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更多安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方关注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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