万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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