近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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