文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按(àn复活的作者是谁，复活的作者是谁)工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(复活的作者是谁，复活的作者是谁huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行复活的作者是谁，复活的作者是谁或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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