导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚<肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西/strong>

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。