文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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