万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思看(kàn)出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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