近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bàowwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语)指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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