万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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