5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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