OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的(de)第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也有一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在(zài)开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第(dì)一(yī)步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可(kě)能化解当前(qián)突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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