OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还(hái)是(shì)落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不(bù)到三(sān)周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息的第一时间流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等(děng)产业(yè)客户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大(dà)平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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