近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞(正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长)分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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