文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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