饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的(de)收(shōu)费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历(lì)来对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话内容和收费标(bi河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话āo)准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的(de)基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人(rén)出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市(shì)落地(dì)执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视(shì)为(wèi)向购房者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介(jiè)公司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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