文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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