饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京(jī杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思ng)2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部(bù)门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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