文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业结婚以后他那个越来越大了直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限(xi结婚以后他那个越来越大了àn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 结婚以后他那个越来越大了