文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chū)被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗hù)方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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