饱受争议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的(de)重点，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思是规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基(jī)础(c寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思hǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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