万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共30自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查1户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

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