文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的(de十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思)资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(j十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思iē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OT十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思P则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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