文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性g>1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性