近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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