OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(m每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下ù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不(bù)到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(ji每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下āng)光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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