OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价(jià)格(gé)开始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租率下(xià)滑情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台(tái)和它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(n三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹éng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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