文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思额报价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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