文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇串子是什么意思网络，足球串子是什么意思的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75串子是什么意思网络，足球串子是什么意思％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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