饱受争议的(de)二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题(tí)，便是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营(yín敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思g)门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fè敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思i)等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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